炒股配资利息在总投资资产中占比3.5%

本月上旬，有消息称友邦保险扩大其在上海的不动产投资布局，收购位于松江区超10万平方米的保障性租赁社区，涉房源2252套。

据了解，该项目起始于2021年，由旭辉建管承接位于上海市松江区租赁住宅用地（R4）的代建管理服务，该地块由上海松江经济技术开发建设集团有限公司与上海领琛商务咨询有限公司联合竞得，项目总建筑面积约13.7万平方米，提供包括一室户、一室一厅、两室一厅等多个户型的房源共计2252套，是目前松江区最具规模的保障性租赁社区，已于2024年6月正式交付启用，开业2个月出租率已超60%。

近年以来，入手更注重长期回报、能够产生持续稳定现金流的地产项目成为了险资投资不动产的新思路，相比较以往主要投资地产股的投资模式，现下险资更注重底层资产本身的投资价值，且注重租金等长期收益，险资对存量商业地产、办公楼、康养地产、长租公寓等领域的物权投资明显增加，当“房东”的趋势加深，底层资产出租、运营等产生的收益也逐渐成为险资追求长期稳定投资收益的重要路径。

今天我们就来盘一盘险资近些年在不动产领域的新动作。

不动产投资规模暴增597.81%！

但险资明显更稳了

先来看今年上半年的情况，根据中保协及保险公司官网披露的相关公告统计，截至6月底，年内平安人寿、中国人寿、中国太保、建信人寿等4家保险公司披露了12笔大额不动产投资，共涉及6个不动产项目，合计新增投资49.2亿元。

对比来看，去年同期，对应的投资金额仅约7.05亿元。今年上半年，保险公司披露的新增大额不动产投资规模较去年同期增长597.87%。除上述4家保险机构披露的大额不动产投资案例之外，上半年还有诸多保险机构参与不动产投资。

其中今年上半年险资最大的一笔不动产投资来自于中国人寿先后三次向英国伦敦金融城 Aldgate Tower 、英国伦敦金丝雀商务区写字楼项目出资合计4.6亿英镑（约合人民币45.34亿元）

另外这12笔大额不动产投资还包括了平安人寿先后向北京丽泽金融商务区不动产项目和商业金融项目出资0.03亿元、0.29 亿元；太平洋人寿先后四次向上海市黄浦区淮海中路街道多地块合计出资3.47亿元；建信人寿先后三次向上海绿地外滩中心T4 幢办公楼项目合计出资693.02万元。

很明显，商业地产已经成为保司配置不动产的主旋律，险资以投资地产股方式参与地产行业投资已成为过去式。

如此前由于手握大量地产公司股权，曾被业内戏称为“国内隐形第一大地产开发商”的中国平安在近年来就大手笔减持了相关公司股权，其中最典型的就是2023年清仓式减持碧桂园。在2024年度业绩发布会上，平安集团副总经理付欣就表示中国平安不动产投资敞口持续收窄，同时，公司配置了可以产生稳定现金流的收租物业，这部分的稳定现金流为投资的可持续性提供了非常好的压舱石，敞口收窄叠加资产稳健性高，确保了能够提供长期现金流。

除去配置稳定现金流的收租物业外，部分险资机构联合投资机构设立住房租赁私募股权基金。例如，今年新华保险、大家人寿保险股份有限公司联合携手万科集团旗下住房租赁平台等，成立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙），前二者分别持股约59.9%和30%。中国人寿则拟与吉祥人寿等联合成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙）。中国人寿认缴出资35亿元，国寿资本投资有限公司将作为合伙企业的管理人。该合伙企业将以国家战略为契机，对基础设施公募REITs进行投资。

一句话总结险资对于地产行业审美偏好的转变：从过去通过股权投资等待房企做大最强挣企业成长的钱，变成直接配置不动产挣稳定的租金的钱。

险资更稳了！

万达“跌倒”，险资“吃饱”，

保险公司疯狂购入商业地产

那么国内保司如今到底持有多少不动产相关资产？回报率又如何？

我们以国内头部保司为例，由于各家保险公司披露口径不一致，我们分析披露信息较为丰富的平安跟新华。

根据2024年年报，截止去年年底，平安保险资金投资组合中不动产投资余额为2025.19亿元，在总投资资产中占比3.5%。该类投资以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），采用成本法计量，在不动产投资中占比81.7%，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业，以匹配负债久期，贡献相对稳定的租金、分红等收入，并获取资产增值；除此之外，债权投资占比15.1%，其他股权投资占比3.2%。

另外，平安还在年报中披露了不动产行业中的债券持有情况，其中不动产行业持有债券占平安总债券持有计划的10.5%，名义投资收益率达到4.53%，在平安各个行业债券持有计划中收益率仅次于电力行业的债券回报，可见不动产相关项目的回报率还是相当不错。

而近几年来，平安在商业地产方面最大手笔的一次收购来自于对于来福士相关项目股权的收购。在2021年6月，凯德集团发布公告称，与平安人寿签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。据了解，该资产组合的总资产价值为 467 亿元人民币，平安寿总投资金额不超过 330 亿元。

不难发现，平安此次部分收购的6个来福士广场均处于国内经济发达地区，其中有三个处于北京跟上海，其余的则位于杭州、宁波以及成都地区，从资产质量来看，平安的这次选择是符合险资投入优质资产的逻辑的。

此外在2022年，平安人寿以50.15亿元的价格接手了位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目。

再来看新华，根据财报披露，截止去年年底，新华持有约185.63亿元的基础设施和不动产投资债券，同时还拥有90.55亿元的投资性房地产。而近两年，新华在不动产上的投资最为引人注目的势必是对于多家万达广场的“接盘”。

今年年初，宣城、铜陵两家万达广场股东名单发生变化，原股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新进独资股东为坤华基金，该成立于2023年，是一支投资规模超百亿的不动产私募股权基金，其中新华保险持股99.9%，这基本就意味着新华是“完全”接下了这两座万达广场。

而这也并非是新华首次“接盘”万达广场，2024年全年，坤华基金共计拿下了全国9座万达广场的所有权，分别位于淮北、武威、银川、赤峰、晋江、成都、南京、烟台和北京。而在此次收购后，坤华基金旗下万达广场数量也突破了两位数，来到了11座。

值得一提的是，近两年来由于经营情况不佳、股权变更等问题，万达集团疯狂抛售旗下万达广场项目，而险资则成为了最重要的买入力量，除去新华保险接下的11座，阳光保险、大家保险、横琴人寿等公司还拿下了9座万达广场。

商业市场上，正所谓“无利不起早”，受多方面因素叠加影响，国内如万达集团等部分商业地产公司经营陷入困境。但商业地产项目的长期稳定收益属性和抗周期性犹在，而在地产业面临挑战的背景下，“折价”明显的商业地产项目显然对于险资来说极具吸引力。

对于险资来说，2024年全年，我国长债利率持续走低，10年期、30年期国债利率从年初的2.56%、2.83%均单边下行至2%以下。债市利率长期低迷对险企资产端经营表现提出较大考验，险企面临资产荒难题，资产负债双端匹配管理难度加大，而此时“待价而沽”的商业地产项目实在不失为险资的一个好去处。因此，在未来，我们大概率还能看到险资频频出手各类商业资产，而如何对资产“精挑细选”以获取更长期稳定收益，则是险资现在和未来的必修课。

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